Terrain familial en indivision : le débloquer pour construire à La Réunion
Un terrain de famille en indivision sur lequel vous aimeriez construire, mais un héritier qui bloque ? La loi Letchimy (loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018) permet, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, aux indivisaires détenant plus de la moitié des droits de provoquer la vente ou le partage du bien — sans l’unanimité. Le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2038. La sortie d’indivision passe par un notaire ; une fois le terrain libéré, Perspective B.E.C conçoit les plans et monte votre dossier de permis.
Pourquoi tant de terrains familiaux restent bloqués
À La Réunion, une grande partie du foncier privé est issue de successions anciennes et n’a jamais été partagée : le bien reste en indivision entre les héritiers. Tant que l’indivision dure, le droit commun impose l’unanimité pour vendre ou partager — il suffit donc d’un seul indivisaire absent, introuvable ou opposé pour geler le terrain pendant des années. Résultat : des familles possèdent un foncier constructible… qu’elles ne peuvent ni vendre ni bâtir.
La loi Letchimy : sortir de l’indivision sans l’unanimité
Pour libérer ce foncier outre-mer, la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 a créé un régime dérogatoire. Pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, les indivisaires qui détiennent ensemble plus de la moitié des droits en pleine propriété peuvent décider de la vente ou du partage du bien, sans avoir besoin de l’accord de tous. Le projet est confié à un notaire, qui le notifie aux autres indivisaires ; ceux-ci disposent d’un délai pour réagir avant que l’opération puisse se poursuivre.
Ce dispositif, d’abord prévu jusqu’au 31 décembre 2028, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2038 (loi n° 2024-322). Il s’applique à La Réunion et aux autres départements et régions d’outre-mer.
Avant et après la loi Letchimy
| Droit commun | Loi Letchimy (outre-mer) | |
|---|---|---|
| Pour vendre / partager | Unanimité des indivisaires | Plus de la moitié des droits suffit |
| Condition | — | Succession ouverte depuis plus de 10 ans |
| Acteur | Notaire | Notaire (notification aux autres indivisaires) |
| Échéance | Permanent | Applicable jusqu’au 31/12/2038 |
Le volet juridique (sortie d’indivision, propriété) relève exclusivement du notaire. Cet article est informatif et ne remplace pas son conseil.
Une fois le terrain débloqué : construire
Quand le terrain vous est attribué, le projet de construction commence. C’est notre métier : nous vérifions la constructibilité de la parcelle (zone du PLU, hauteurs et emprise autorisées, risques PPRN, assainissement SPANC), nous concevons des plans conformes aux règles propres à La Réunion (RTAA DOM, zone sismique, paracyclonique) et nous montons le permis de construire ou la déclaration préalable. Construire sur un terrain familial déjà détenu évite d’acheter du foncier — qui pèse jusqu’à environ 42 % du coût d’un projet à La Réunion.
Concrètement, nous travaillons en coordination avec votre notaire : il sécurise la propriété, nous sécurisons le dossier d’urbanisme. Vous pouvez tester votre cas en quelques secondes sur notre simulateur de faisabilité.
Questions fréquentes — terrain en indivision
Peut-on vendre ou partager un terrain en indivision sans l’accord de tous à La Réunion ?
Oui, sous conditions. La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 (dite « loi Letchimy ») permet, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, aux indivisaires qui détiennent plus de la moitié des droits en pleine propriété de provoquer la vente ou le partage du bien — sans l’unanimité exigée par le droit commun. La démarche passe obligatoirement par un notaire, qui notifie le projet aux autres indivisaires.
Jusqu’à quand la loi Letchimy s’applique-t-elle ?
D’abord prévu jusqu’au 31 décembre 2028, le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2038 (loi n° 2024-322). Il reste donc applicable plusieurs années à La Réunion et dans les autres départements et régions d’outre-mer.
Perspective B.E.C s’occupe-t-il de la sortie d’indivision elle-même ?
Non. Le partage ou la vente relève du notaire, seul habilité à instrumenter l’acte. Notre rôle commence une fois le terrain attribué ou rendu constructible : nous étudions la faisabilité (zonage PLU, risques, assainissement), concevons les plans et montons le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable, en coordination avec votre notaire.
Pourquoi débloquer un terrain familial plutôt qu’en acheter un autre ?
À La Réunion, le foncier représente jusqu’à environ 42 % du coût total d’un projet — un des taux les plus élevés de France. Construire sur un terrain familial déjà détenu permet d’économiser cet achat, à condition de sortir de l’indivision et de vérifier la constructibilité de la parcelle (zonage, risques, accès aux réseaux).
Le terrain de famille est-il toujours constructible ?
Pas automatiquement. Un terrain peut être classé en zone agricole ou naturelle, exposé à un risque (PPRN), ou non desservi par les réseaux. Avant toute démarche, une étude de constructibilité indique si — et comment — le projet est réalisable. Chez Perspective B.E.C, cette étude sommaire et le déplacement sont offerts.
Votre construction existe déjà mais sans autorisation ? Voyez la régularisation. Sinon, testez la faisabilité sur le simulateur ou consultez nos tarifs.
Un terrain de famille à construire ?
On vérifie la constructibilité de votre parcelle et on vous rappelle sous 24 h. Étude sommaire et déplacement offerts.
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